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Casa all'asta, è possibile sospendere l'esecuzione immobiliare per rinegoziare il mutuo



Attraverso la Legge 19 dicembre 2019 n.157 (in vigore dal 25/12/2019) è possibile, da parte del debitore, sospendere la procedura esecutiva di vendita all'asta dell'immobile, per rinegoziare il mutuo con la banca creditrice. Tutto ciò se ricorrono determinati presupposti ed in presenza di determinate condizioni.


L’art.41 Bis della Legge n.157/2019

Prevede di concedere la possibilità, al debitore al quale è stata messa all'asta la propria abitazione principale, di rinegoziare il mutuo, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, con una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere. Con l’introduzione della legge citata il debitore potrà rinegoziare il proprio mutuo con una banca terza, la quale, in caso di positivo riscontro da parte dell’istituto creditore originario, salderà quest’ultima e le subentrerà nei rapporti con il debitore stesso. Quindi, fermo restando i presupposti che sotto elencheremo, il debitore potrà richiedere la rinegoziazione del mutuo ad un'altra banca, la quale subentrerà alla banca originaria dopo averla soddisfatta. Nel frattempo, la procedura esecutiva potrà essere sospesa.


L’Istanza di sospensione La domanda di sospensione deve essere proposta al Giudice dell'esecuzione congiuntamente dal debitore e dalla banca che detiene l'ipoteca. Il Giudice, valutata la presenza dei requisiti di cui sotto, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di 6 mesi. In tale periodo il creditore valuterà il merito del credito e le capacità reddituali del debitore, ed eventualmente acconsentirà o rifiuterà la richiesta di rinegoziazione del mutuo inoltrata dal debitore.


Presupposti Il secondo comma della Legge elenca i presupposti necessari alla richiesta di sospensione per rinegoziazione del mutuo:

1) Requisiti soggettivi delle parti: • il debitore deve essere qualificato come “consumatore” ai sensi del Codice del Consumo • non penda nei confronti del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento (L.3/2012) • il creditore deve essere una banca o essere una società di cartolarizzazione del credito

2) Requisiti del credito: • il credito deve derivare da mutuo ipotecario di primo grado • Il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del mutuo • il debito complessivo, comprensivo degli interessi, non deve essere superiore ad € 250.000,00

3) Requisiti della procedura esecutiva: • sia pendente una esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca • il pignoramento sia stato notificato tra il 1° gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019 • mancanza di altri creditori sul medesimo bene o nella stessa procedura

4) Requisiti dell’istanza: • non è mai stata presentata nell'ambito del medesimo procedimento esecutivo • deve essere presentata entro il 31/12/2021 • l’importo offerto deve essere alternativamente: - pari al 75% del prezzo d’asta successiva - se la prima asta non è ancora stata fissata, pari al 75% del valore della perizia - se il debito complessivo è inferiore al 75% dei predetti valori, l’offerta deve essere pari alla somma tra capitale ed interessi • Il rimborso proposto può essere dilazionato per una durata massima di: - 30 anni - in ogni caso, il mutuo dovrà essere estinto entro il compimento dell’ottantesimo anno di età del debitore (la norma riporta l’infelice locuzione “la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80”) • Il debitore deve rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice in favore del creditore. TESTO DI LEGGE

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